Giriş: Kentsel Dönüşümde Tarafların Hak Dengesi

Kentsel dönüşüm süreci, sadece inşaat ve finansmandan ibaret değildir; aynı zamanda mülkiyet ve barınma haklarını doğrudan ilgilendiren derin bir hukuki boyutu vardır. Nisan 2026 itibarıyla hızla devam eden dönüşüm projelerinde, 6306 sayılı kanun hem ev sahiplerinin (maliklerin) hem de kiracıların haklarını güvence altına alan özel hükümler içerir. Riskli yapı ilan edilen bir binada yaşamak, taraflar için belirsizlik yaratsa da, kanunun sunduğu çerçeve bu belirsizlikleri gidermektedir. Özellikle Yarısı Bizden kampanyası gibi teşviklerle sürecin hızlanması, hakların bilinmesini daha da kritik hale getirmiştir. Bu makalede, kentsel dönüşümde ev sahibi ve kiracı haklarını tüm şeffaflığıyla ele alıyoruz.

Ev Sahiplerinin 6306 Sayılı Kanun Kapsamındaki Hakları

Ev sahipleri (kat malikleri), kentsel dönüşüm sürecinin ana aktörleridir ve kanun onlara geniş yetkiler ve destekler sunar:

1. Süreci Başlatma Hakkı: Tek bir kat maliki bile, çoğunluğun onayına ihtiyaç duymadan binanın riskli yapı tespitini yaptırabilir.
2. Müteahhit ve Proje Seçme Özgürlüğü: Malikler, arsa payı oranında salt çoğunlukla (%50+1) istedikleri müteahhitle anlaşma ve projenin detaylarına karar verme hakkına sahiptir.
3. Finansal Desteklerden Yararlanma: Yarısı Bizden kampanyası kapsamında sağlanan hibe, düşük faizli kredi ve kira yardımlarından (eğer kendisi ikamet ediyorsa veya şartları sağlıyorsa) yararlanabilirler.
4. Vergi ve Harç Muafiyetleri: Yeni yapılacak bina için tapu harcı, noter harcı, belediye ruhsat harçları gibi pek çok masraftan muaf tutulurlar.
5. Azınlık Hisselerinin Satışı: Anlaşmaya yanaşmayan maliklerin hisseleri, kanun kapsamında öncelikle anlaşılan diğer maliklere açık artırma usulüyle satılarak sürecin tıkanması engellenir.

Kiracıların Kentsel Dönüşüm Sürecindeki Hakları ve Mağduriyetlerin Önlenmesi

Kiracılar tapu sahibi olmasalar da, barınma hakları anayasal bir güvencedir. 6306 sayılı kanun kiracıları da mağdur etmemek üzere düzenlemeler içerir:

• Tahliye Süreleri: Riskli yapı kararı kesinleştikten sonra kiracılara aniden çıkın denilemez. Kanun, maliklere ve dolayısıyla kiracılara tahliye için en az 60 gün süre tanır. Bu süre içinde tahliye gerçekleşmezse, ek bir süre (genellikle 30 gün) daha verilir.
• Kira Sözleşmesinin Feshi: Bina riskli yapı ilan edildiğinde ve yıkım kararı alındığında, mevcut kira sözleşmesi hukuki tabirle 'imkansızlık' nedeniyle kendiliğinden sona erer. Kiracı, erken çıkması nedeniyle cezai şart veya tazminat ödemek zorunda kalmaz.
• Depozito İadesi: Kiracı, evi tahliye ederken, eve olağan dışı bir zarar vermemişse depozitosunu ev sahibinden tam olarak geri alma hakkına sahiptir.

Taşınma ve Kira Yardımlarında Kiracı/Ev Sahibi Ayrımı

Devlet destekleri dağıtılırken ev sahibi ve kiracı statüsüne göre farklılıklar bulunur:

Ev Sahiplerine Verilen Destekler

• Eğer ev sahibi riskli yapıda bizzat ikamet ediyorsa, inşaat süresince aylık kira yardımı alır (örneğin 18 ay boyunca).
• Eğer ev sahibi o evde oturmuyorsa (evi kiradaysa), aylık kira yardımı alamaz, ancak evi yenilendiği için hibe ve kredi desteklerinden faydalanır.

Kiracılara Verilen Destekler

• Riskli yapıda en az bir yıldır ikamet ettiğini belgeleyen (ikametgah, fatura vb. ile) kiracılara, aylık kira yardımı yerine bir defaya mahsus taşınma yardımı (defaten ödeme) yapılır. 2026 yılı güncel rakamlarıyla bu tutar, yeni bir eve geçişteki nakliye, emlakçı komisyonu ve depozito masraflarını hafifletmeyi amaçlar.
• Kiracılar, yeni yapılan binadan ev alma konusunda 6306 sayılı kanun kapsamında doğrudan bir hakka sahip değillerdir; ancak TOKİ'nin rezerv alanlarındaki bazı sosyal konut projelerinde öncelik hakkı tanınabilmektedir.

Yarısı Bizden Kampanyasının Hak Sahipliğine Etkisi

Yarısı Bizden kampanyası temel olarak tapu sahiplerini (malikleri) hedef alan bir finansman modelidir. Hibe ve kredi doğrudan malikin borçlanması ve mülkiyetinin yenilenmesi içindir. Kiracılar bu kampanyadan doğrudan hibe alamazlar. Ancak kampanyanın süreci hızlandırması, eski ve tehlikeli binaların hızla boşaltılmasına neden olduğu için, kiracıların vakitlice yeni ve güvenli kiralık konutlara geçişini teşvik eden dolaylı bir etkiye sahiptir.

Sık Karşılaşılan Sorunlar ve Hukuki Çözüm Yolları

• Sorun: Ev sahibi, riskli yapı süreci başlamadan kiracıyı çıkarmak istiyor. Çözüm: Ev sahibi sırf 'kentsel dönüşüme sokacağım' diyerek yasal süreç başlamadan kiracıyı zorla çıkaramaz. Tahliye için riskli yapı tespitinin yapılmış ve kesinleşmiş olması gerekir.
• Sorun: Kiracı, riskli yapı kararına rağmen evi boşaltmıyor. Çözüm: Verilen 60+30 günlük yasal süreler dolduğunda tahliye gerçekleşmezse, mülki amirlik (kaymakamlık) kanalıyla elektrik, su, doğalgaz kesilir ve kolluk kuvvetleri yardımıyla zorla tahliye gerçekleştirilir.
• Sorun: Anlaşmazlık yaşayan malikler süreci kilitliyor. Çözüm: Salt çoğunluk sağlandığında, azınlıkta kalanların hisseleri satılır. Bu satış işlemi Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü gözetiminde hukuka uygun olarak yapılır.

Kentsel dönüşüm, tarafların empati ve işbirliği ile yürütmesi gereken bir süreçtir. 6306 sayılı kanun, bu işbirliğinin yasal zeminini sağlamaktadır.