Kentsel dönüşüm sürecinde binadaki tüm maliklerin aynı fikirde olmasını beklemek çoğu zaman gerçekçi değildir. Bir apartmanda beş, on, hatta elli maliki bulan mülkiyet yapıları söz konusu olduğunda, herkesin oy birliğiyle anlaşmasını beklemek projeyi fiilen imkansız hale getirir. Bu nedenle 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, riskli yapı tespiti kesinleşen binalarda maliklerin belirli bir çoğunlukla karar alabilmesine imkân tanır. Bu yazıda çoğunluk kararının nasıl işlediğini, azınlıkta kalan maliklerin başına neler geldiğini ve anlaşmazlık durumunda izlenebilecek yolları ele alıyoruz.

Çoğunlukla Karar Alma İlkesi Nedir?

Bir yapı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı'nca yetkilendirilmiş kurumlarca riskli yapı olarak tespit edilip bu tespit kesinleştiğinde, yapının yıkılması ve yerine yeni bina yapılması sürecine girilir. Kanun, bu aşamada tapudaki arsa payları üzerinden hesaplanan bir çoğunluğun, yeni yapının nasıl inşa edileceği, hangi müteahhitle çalışılacağı ve paylaşım koşulları konusunda bağlayıcı karar alabilmesine izin verir.

Burada kritik nokta şudur: bu çoğunluk oranı zaman içinde mevzuat değişiklikleriyle farklılaşabilmekte, hesaplama da kişi başı değil arsa payı üzerinden yapılmaktadır. Bu nedenle güncel oranı ve hesaplama yöntemini projeye başlamadan önce bir avukattan veya ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğünden teyit etmek şarttır. Bu yazıda kesin bir yüzde belirtmiyoruz; yanlış veya güncelliğini yitirmiş bir oran, sürecin en başında yanlış beklenti oluşturabilir.

Önemli olan şu genel mantığı kavramaktır: kanun koyucu, kentsel dönüşümün tek bir muhalif malik yüzünden tıkanmasını önlemek istemiş; buna karşılık azınlıkta kalanların mülkiyet haklarını da tamamen yok saymamış, onlara belirli güvenceler ve çıkış yolları tanımıştır.

Karar Süreci Nasıl İşler?

Çoğunluk kararına giden yol, uygulamada genellikle şu adımlardan oluşur:

1. Riskli yapı tespiti ve kesinleşme — Lisanslı bir kuruluş binayı inceler, riskli yapı raporu hazırlar; itiraz süresi geçtikten veya itiraz reddedildikten sonra tespit kesinleşir.
2. Tapu kaydına şerh düşülmesi — Kesinleşen riskli yapı kararı tapu kütüğüne işlenir, bu da sürecin resmiyet kazandığının göstergesidir.
3. Maliklerin bilgilendirilmesi ve ilk toplantı çağrısı — Maliklerden biri veya bir malik grubu, ilgili idareye başvurarak karar toplantısının organize edilmesini talep eder.
4. Noter kanalıyla resmi davet — Tüm maliklere, toplantının yeri, tarihi ve gündemi noter aracılığıyla bildirilir. Bu adım, ilerideki hukuki süreçlerde "usulüne uygun davet edilmiş olma" şartının ispatı açısından hayati önem taşır.
5. Karar toplantısının yapılması — Toplantıda yıkım, yeniden yapım, müteahhit seçimi, paylaşım oranları gibi konular görüşülür ve oylanır.
6. Yeterli çoğunluğun sağlanması ve karar tutanağının imzalanması — Mevzuatta öngörülen oran sağlanırsa karar, tutanağa geçirilir ve noter huzurunda ya da noter onaylı şekilde kayıt altına alınır.
7. Azınlıkta kalan maliklere bildirim — Alınan karar, toplantıya katılmayan veya karara katılmayan maliklere resmi olarak tebliğ edilir; onlara belirli bir süre içinde karara uyum sağlama fırsatı tanınır.
8. Uyum sağlanmazsa idari sürecin başlatılması — Süre sonunda hâlâ anlaşma sağlanamazsa, azınlıktaki payların satışına ilişkin idari işlemler devreye girer.
9. Yeni yapının inşası ve payların teslimi — Tüm süreç tamamlandıktan sonra inşaat başlar, tamamlanan bağımsız bölümler paylaşım sözleşmesine göre maliklere teslim edilir.

Bu adımların her biri, projenin büyüklüğüne ve maliklerin işbirliği düzeyine göre uzayıp kısalabilir. Gerçekçi bir zaman planlaması için sürecin başında bir avukattan yol haritası almak, ilerideki sürprizleri azaltır.

Karar Toplantısı ve Paylaşım/Anlaşma Süreci

Karar toplantısı, sürecin en hassas aşamalarından biridir. Toplantıda genellikle şu konular masaya yatırılır:

• Bina yıkılıp yeniden mi yapılacak, yoksa güçlendirme mi tercih edilecek?
• Yapı kimin tarafından inşa edilecek — müteahhit mi, yoksa bakanlık eliyle mi?
• Yeni binada her malike ne kadar bağımsız bölüm (daire, ofis vb.) düşecek?
• Kat karşılığı oranı, ek ödeme (fark bedeli) gerekip gerekmediği, teslim süreleri ne olacak?

Paylaşım oranı hesaplanırken temel referans noktası, malikin arsa payıdır — yani tapuda kayıtlı hisse oranıdır. Ancak sadece arsa payına bakmak her zaman "adil" sonucu vermeyebilir; binanın eski durumu, dairelerin büyüklüğü, kat farkları gibi unsurlar da müzakerelerde gündeme gelir. Bu nedenle paylaşım sözleşmesinin, tarafların çıkarlarını dengeleyecek şekilde, mümkünse bağımsız bir değerleme raporuna dayandırılarak hazırlanması önerilir.

Azınlıkta Kalan veya Karara Katılmayan Malikler Ne Olur?

Toplantıya katılmayan, toplantıda çoğunluk kararına karşı oy kullanan veya kararı imzalamayı reddeden maliklerin durumu, sürecin en çok merak edilen kısmıdır. Genel mekanizma şöyle işler:

• Alınan karar, önce noter aracılığıyla bu maliklere resmi olarak bildirilir.
• Kendilerine, karara uyum sağlamaları (yani anlaşmayı imzalamaları) için belirli bir süre tanınır.
• Bu süre içinde de anlaşma sağlanamazsa, azınlıktaki malikin bağımsız bölümü/payı, ilgili idare aracılığıyla açık artırma usulüyle satışa çıkarılabilir.
• Satıştan elde edilen bedel, malike ödenir; malikin mülkiyet hakkı bu şekilde bir bedele dönüştürülerek proje devam eder.
• Uygulamada, açık artırmaya diğer malikler de katılabilir; böylece bazı durumlarda pay, projeye devam eden maliklerden biri tarafından satın alınabilir.

Bu noktada iki husus özellikle önemlidir. Birincisi, sürecin usulüne tam uygun işletilmiş olması gerekir — davetin noter kanalıyla yapılması, sürelerin doğru hesaplanması, tebligatların eksiksiz yapılması gibi. Usul hatası, azınlıktaki malike itiraz ve iptal davası açma imkânı verebilir. İkincisi, açık artırma bedelinin gerçek piyasa değerini yansıtması beklenir; bu da bizi bir sonraki başlığa, değerleme konusuna getiriyor.

Anlaşmazlık Halinde İzlenebilecek Yollar

Karar sürecinde anlaşmazlık yaşandığında, malikler için birkaç yol söz konusudur:

• Müzakere ve arabuluculuk: Hukuki sürece gitmeden önce, tarafların bir araya gelip paylaşım koşullarını yeniden görüşmesi çoğu zaman en hızlı ve en az maliyetli çözümdür.
• İdari başvuru ve itiraz: Riskli yapı tespitine, toplantı usulüne veya karar tutanağına ilişkin usul hatası iddiaları için ilgili idareye itiraz edilebilir.
• Dava yolu: Karar tutanağının iptali, açık artırma bedelinin düşük belirlendiği iddiası veya paylaşım sözleşmesindeki eşitsizlikler gibi konularda yargı yoluna başvurulabilir.
• Uzman/avukat desteği: Özellikle çok sayıda malikin bulunduğu binalarda, sürecin başında bir gayrimenkul/kentsel dönüşüm avukatından danışmanlık almak, hem zaman hem de maddi kayıpları önemli ölçüde azaltır.

Anlaşmazlıkların çoğu, aslında iletişim eksikliğinden ve paylaşım hesaplarının şeffaf olmamasından kaynaklanır. Bu nedenle sürecin başında tüm hesaplamaların yazılı, anlaşılır ve karşılaştırılabilir şekilde tüm maliklerle paylaşılması, ilerideki ihtilafların büyük kısmını daha oluşmadan önler.

SPK/Lisanslı Değerleme ve Arsa Payı İlişkisi

Paylaşımın adil olup olmadığı sorusunun cevabı büyük ölçüde değerlemeye dayanır. Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı gayrimenkul değerleme kuruluşlarınca hazırlanan raporlar, hem arsanın hem de yapılacak yeni binanın bağımsız bölümlerinin piyasa değerini objektif kriterlere göre ortaya koyar. Bu raporlar:

• Kat karşılığı oranının makul olup olmadığının değerlendirilmesinde,
• Azınlıkta kalan malikin payının açık artırmaya çıkarılması durumunda taban bedelin belirlenmesinde,
• Maliklerarası paylaşım anlaşmazlıklarında tarafsız bir referans noktası oluşturulmasında

kritik rol oynar. Arsa payı, tapuda sabit görünen bir rakam olsa da, binanın konumu, bulunduğu sokağın ticari/konut niteliği, kat sayısı gibi unsurlarla birleştiğinde farklı parsellerde farklı değerler ifade edebilir. Bu nedenle sadece arsa payı yüzdesine bakmak yerine, mümkünse projeye özel bir değerleme raporu talep etmek, hem çoğunluktaki hem de azınlıktaki maliklerin haklarının korunması açısından önerilir.

Adil Paylaşım ve Şeffaflığın Önemi

Kentsel dönüşüm projelerinde en sık karşılaşılan sorunların kökeninde, çoğu zaman teknik değil, iletişimsel nedenler yatar. Paylaşım formülünün nasıl hesaplandığı, hangi verilere dayandığı ve kimin bu hesaplamayı yaptığı net değilse, maliklerin çoğunluk kararına güveni sarsılır. Bu güvensizlik, sürecin uzamasına, itirazların artmasına ve nihayetinde projenin maliyetinin yükselmesine yol açar.

Şeffaf bir süreç için:

• Tüm hesaplamaların yazılı ve maliklerle paylaşılabilir formatta olması,
• Bağımsız bir değerleme raporunun taraflarca erişilebilir olması,
• Toplantı tutanaklarının ve kararların açıkça arşivlenmesi,
• Sürecin her aşamasında maliklerin bilgilendirilmesi

büyük fark yaratır. Teknoloji destekli platformlar, bu noktada arsa payı hesaplamalarını, paylaşım senaryolarını ve süreç takibini standartlaştırarak şeffaflığı artırabilir.

Pratik Öneriler

• Süreç başlamadan önce güncel çoğunluk oranını ve toplantı usulünü bir avukattan veya ilgili müdürlükten teyit edin.
• Toplantı davetlerinin noter kanalıyla, usulüne uygun yapıldığından emin olun; ileride itiraz riskini azaltır.
• Paylaşım oranını sadece sözlü vaatlere değil, yazılı ve mümkünse bağımsız değerleme raporuna dayandırın.
• Azınlıkta kalma ihtimaliniz varsa, süreci geciktirmek yerine erken aşamada müzakereye açık olun; açık artırma süreci genellikle taraflar için de zaman ve maliyet kaybı anlamına gelir.
• Karmaşık veya çok malikli projelerde, sürecin başından itibaren bir kentsel dönüşüm avukatı ve bağımsız değerleme uzmanıyla birlikte ilerleyin.
• Tüm yazışma, tutanak ve raporları düzenli olarak arşivleyin; ileride ihtiyaç duyulacak en önemli kanıtlar bunlardır.

Sonuç

Kentsel dönüşümde çoğunlukla karar alma mekanizması, tek bir muhalif malikin tüm binayı riskli halde bırakmasını önlemek için tasarlanmış önemli bir araçtır. Ancak bu mekanizmanın adil işlemesi, sürecin şeffaf yürütülmesine, doğru bilgilendirmeye ve güvenilir değerlemeye bağlıdır. Hem çoğunluktaki hem de azınlıktaki maliklerin haklarını korumanın en etkili yolu, süreci baştan sona hukuki ve teknik destekle, açık iletişimle yürütmektir.

---

Bilgilendirme: Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık niteliği taşımaz. 6306 sayılı Kanun kapsamındaki çoğunluk oranları, süreler ve usul kuralları zaman içinde mevzuat değişiklikleriyle güncellenebilir. Kendi projenize özgü kesin oran, süreç ve haklarınız için mutlaka bir avukata veya ilgili çevre, şehircilik ve iklim değişikliği il müdürlüğüne başvurunuz.